미영이 (미국 영어) 오빠 블로그.
저번 시간에는 미국에서 집사는 방법 꿀팁 공개-현금 구입편에 대해 이야기를 했었습니다.
미국에서 집을 구매하는 것은 많은 한국인들에게 큰 도전일 수 있습니다.
무엇보다 낯선 외국에서 집을 사는 과정은 여러 가지 걱정을 동반할 수 있습니다. 하자가 있는 주택을 구입하게 될까 염려되기도 하고, 신뢰할 수 없는 에이전트를 만나지는 않을까 고민되기도 합니다.
또한, 적절한 가격에 집을 사고 싶지만 혹여나 속지 않을까 불안감이 들 수 있습니다. 익숙하지 않은 문화와 절차 속에서 내 집을 마련하는 설렘과 동시에, 그 과정에 대한 두려움이 함께 공존할 수 있는 상황입니다.
특히, 모기지(주택담보대출)를 활용해 집을 사는 방법은 목돈이 없는 상황에서 내 집 마련을 실현할 수 있는 현실적인 방안이 될 수 있습니다.
하지만 미국의 금융 시스템과 모기지 구조는 한국과 차이가 크기 때문에, 미국에서 집을 구매하려는 한국인들은 모기지에 대한 충분한 이해와 준비가 필요합니다.
이번 글에서는 한국인이 미국에서 모기지를 통해 집을 구매할 때 알아야 할 주요 사항들을 살펴보겠습니다.
≣ 목차
1. 집을 살 수 있는 상황인지 확인하기 - 1단계:
한국에서 미국으로 오신 분들 중 현금 여력이 있는 경우, 보통 한국에서 정리한 자금을 일부 활용해 집을 사고, 나머지는 미국 은행에서 모기지(주택담보대출)를 받아 구매하는 경우가 많습니다.
하지만 미국에서 모기지를 받으려면 반드시 다운 페이먼트가 필요하기 때문에, 한국에서 일부 자금을 송금하고 모기지를 통해 나머지 금액을 충당하는 방식으로 집을 사는 경우가 대부분입니다.
특히 회사를 다니는 분들은 월급을 통해 신용이 쌓여 모기지(대출)를 받는 데 큰 문제가 없지만, 자영업자나 정직원이 아닌 경우에는 미국 은행에서 신용이 부족하다고 판단해 대출에 제한을 받을 수 있습니다. 그래서 집을 구매하기 전 몇 달 전부터 신용점수를 관리하는 것이 일반적입니다.
또한 집을 살 때 반드시 다운 페이가 필요하기 때문에, 이를 위한 자금을 미리 준비하는 것이 중요합니다. 한국에서 다운 페이 금액을 송금할 수 있는 자금을 계산하거나, 미국에서 목돈을 모아 실제로 다운 페이를 확보해야 합니다. 다운 페이만 준비되면, 나머지 금액은 모기지로 진행할 수 있습니다.
2. 은행에서 사전 승인서 받기 (Pre-Approval Letter) - 2단계:
먼저 집을 사기전 은행에 모기지를 문의해야 합니다. 사실 문의보다 허락이 맞겠죠. ^^
은행에서 필수적으로 집을 구매할 때 사전 승인서(pre-approval letter)을 받아야 합니다.
이 서류는 우리가 어떤 조건으로 얼마까지 모기지를 받을 수 있는지 보여주는 증명서예요.
다운페이(집 가격의 20%)와 클로징 비용(집 가격의 3% 이내), 비상자금 등을 은행 잔고로 증명해야 합니다.
모기지 외 모자란 돈은 한국에서 송금해 와야 하는데 각기 원하는 다른 방식으로 송금해서 미국은행 계좌로 옮기시면 됩니다.
1) 미국 주택 구매시 모자란 돈 한국에서 송금 앱(와이어바알리)으로 이용하기:
저는 5천만 원을 송금해야 했고, 와이어바알리(WireBarley)를 이용했습니다.
이 서비스는 하루 송금 한도가 1천만 원이기 때문에, 5일에 걸쳐 5번에 나누어 송금했습니다.
와이어바알리는 한국을 포함한 여러 국가에서 국제 송금을 제공하는 핀테크 서비스로, 1년에 송금 한도가 5만 달러로 제한되어 있습니다. 매년 1월 1일이 되면 한도가 초기화되어 다시 5만 달러까지 송금할 수 있습니다.
2) 미국 주택 구매 시 알아야 할 한국 은행 송금 절차와 한도:
한국 은행에서 미국으로 송금을 할 때, 1년에 신고 없이 보낼 수 있는 최대 금액은 5만 달러입니다.
이를 초과하는 금액을 송금할 경우, 외국환 거래 신고가 필요합니다.
또한 큰 금액을 송금할 때는 송금 목적을 은행에 명확하게 증명해야 합니다.
특히 주택 구매를 목적으로 송금할 경우, 부동산 계약서와 같은 관련 서류를 은행에 제출해야 할 수 있습니다. 송금 이유가 분명해야 하며, 일부 국가에서는 부동산 거래와 관련된 자금 이동을 엄격하게 관리하므로 서류 준비가 필요합니다.
모기지를 승기받기 위해서는 급여명세서 (3개월 치)와 세금 신고 내역 등을 제출한 후, 살려는 주택의 최대 매매 가격에 맞는 사전 승인서를 받습니다.
3. 어중간한 2.5단계:
여기서 잠깐! 2.5단계는 오타가 아닙니다.
이 단계는 1단계 이상으로 진행된 상태지만, 2단계와 3단계를 순서대로 진행하지 않아도 (바꿔서 진행) 괜찮다는 의미입니다.
왜냐하면, 영어에 자신이 없으시다면 은행에 직접 연락하기 전에 먼저 에이전트를 찾는 것이 더 나은 선택일 수 있기 때문입니다.
에이전트는 고객의 상황을 잘 이해하고 인내심을 가지고 있기 때문에, 모기지 진행에 대해 상의한 후, 은행에 함께 가서 고객 대신 대출 과정을 원활하게 도와줄 수 있습니다.
제 경험으로는, 작은 도시일수록 에이전트는 그 지역에서 인맥이 넓어, 은행에서 필요한 과정을 무리 없이 처리할 수 있도록 도와줍니다.
은행 관련 영어는 금전적 계약과 관련된 중요한 내용이므로 신중해야 해요. 에이전트가 도움을 주면, 복잡한 과정도 훨씬 수월하게 진행할 수 있습니다.
4. 에이전트(부동산 중개인) 찾기- 3단계:
미국은 한국과 달리 집을 살 때 매 단계가 있고 서류도 복잡하고 시간도 많이 소요됩니다.
집을 사는 과정에서 오퍼를 넣고 계약서를 작성하고 클로징까지 해야 하는데, 이 모든 일을 개인이 특히 한국인은 직접 할 수가 없습니다. 그래서 반드시 필수적으로 에이전트를 찾아야 합니다.
에이전트를 찾는 기준은 각자 다르겠지만, 우리는 서류 작업만 잘 해주면 되는 에이전트가 좋다고 생각했어요.
에이전트는 집을 살려는 사람이 선택해서 데리고 들어가지만 집을 사면 내 에이전트의 수수료는 집을 파는 집주인이 지불합니다.
이해가 안가시겠지만...미국은 집 사는 사람이 갑이라고 생각하시면 됩니다.
하지만 공짜는 아닌것이 똑같이 내가 다시 집을 팔때 집을 사는 에이전트와 내 집을 팔아주는 에이전트 수수료를 줘야 하니 세상은 돌고 돌고..도는 겁니다.
보통 집을 판매하는 주인이 집 가격의 6%를 셀러 에이전트에게 수수료로 주고, 이 중 절반이 바이어 에이전트에게 넘어가요. 각 에이전트에게 3%씩 수수료를 주는 거죠.
바이어 에이전트는 그 수수료의 일부를 집 구매자에게 리베이트로 돌려줘요.
리베이트(rebate)는 구매자에게 돌려주는 금액이나 할인으로, 일정한 조건 하에 원래 지불한 금액의 일부를 환급해 주는 것을 의미합니다.
부동산 거래에서 바이어 에이전트는 보통 집 판매자에게 받는 수수료의 일부를 집 구매자에게 리베이트로 돌려줄 수 있어요. 예를 들어, 집 구매를 도와주는 에이전트가 집 판매자에게 수수료의 3%를 받고, 그 중 일부를 리베이트 형태로 구매자에게 돌려주는 경우입니다.
이렇게 되면 집 구매자는 에이전트에게 지불해야 할 비용이 줄어들거나, 리베이트 받은 금액을 집 구매에 유용하게 사용할 수 있습니다.
그래서 오픈하우스에 가면, 셀러 에이전트가 에이전트가 있는지 물어보고, 본인과 계약하면 1%~1.5%를 리베이트로 준다고 제안할때도 있습니다. 물론 못받을 수도 있습니다.
주의할 점은, 한국인 에이전트를 이용하면 언어 문제 없이 더 편하게 도움을 받을 수 있다는 것입니다.
그러나 자신이 살고 있는 도시 내에서는 한국인 에이전트가 괜찮지만, 도시 밖의 에이전트는 약간의 문제가 있을 수 있습니다.
가장 큰 문제는, 내가 사는 지역이 아닌 한국인 에이전트는 바이어 에이전트로서, 내가 살고 있는 지역의 셀러 에이전트와 소통에 어려움이 있을 수 있다는 점입니다.
같은 지역의 에이전트끼리는 서로 원활하게 소통하고 협의가 잘 이루어집니다.
하지만 내가 데려간 바이어 에이전트와의 소통이 원활하지 않더라도 협의와 소통이 불가능한 것은 아닙니다.
다만, 그로 인해 더 많은 시간이 필요할 수도 있다는 점은 염두에 두어야 합니다.
5. 집 찾기- 4단계:
집을 사기로 결심하면 거의 매일 아침, 저녁으로 Zillow나 Realtor.com 같은 사이트에서 매물을 확인하고, 주말마다 오픈하우스를 방문하게 될 것입니다.
오픈하우스는 주로 토요일과 일요일에 열리며, 방문해보면 집이 얼마나 인기가 있는지 대략적인 분위기를 파악할 수 있습니다.
오픈하우스를 여는 이유는 여러 가지가 있겠지만, 궁극적으로는 집을 홍보하고 빠르게 판매하려는 목적입니다.
집을 찾을 때는 계약한 바이어 에이전트와 함께 예산 범위 내의 집을 예약하여 방문하게 됩니다. 다만, 오픈하우스는 바이어 에이전트 없이도 혼자 가볼 수 있습니다.
6. 오퍼 넣기 - 5단계:
오퍼는 마음에 드는 집주인에게 그 집을 어떤 조건으로 얼마에 사겠다는 제안서입니다.
그래서 오퍼는 집 구매 과정에서 가장 중요한 부분이라고 할 수 있습니다.
집 사기의 꽃 이랄까? ^^
인기가 많은 집은 오퍼를 쓸 때 판매자가 유리한 쪽으로 금액을 높게 제안하거나 처음에 제시된 가격인 리스트 가격 그대로 제안하는 경우가 많습니다.
반면, 경쟁이 덜한 집에서는 구매자가 소신껏 금액을 깎거나 여러 조건을 제안하면서 주도권을 쥐고 오퍼를 쓸 수 있습니다.
7. 홈 인스펙션하기 - 6 단계:
오퍼를 받아들이면 집을 살려는 사람이 인스펙션 전문가를 고용해서 집의 상태를 살핍니다.
만약 파는 사람이 미리 한 인스펙션 결과에 큰 문제가 없다는 증명을 하면 인스펙션을 생략할 수 있습니다.
인기가 많은 집은 팔겠다고 했던 처음 가격(리스팅 가격)에서 거의 못깍고 오퍼를 넣을 수도 있고 반대의 경우에는 주도권을 쥐고 많이 깍아 오퍼를 넣을 수 있습니다.
오퍼 마감일도 있을 수 있고 클로징 문제라든가 여러 변수가 있으니 에이전트와 같이 상의하면서 진행하는것이 좋습니다. 오퍼를 수락하면 집을 살 수 있는 단계에 거의 가까워지고 있는겁니다.
8. 계약 진행 - 7 단계:
미국에는 좋은 제도가 있는데 부동산 거래의 안전성을 위해 중립적인 제삼자가 계약 이행을 주관하는데, 이를 Escrow라고 해요. 에스크로는 거래가 안전하게 진행될 수 있도록 중립적인 관리 역할을 하며, 바이어와 셀러가 모두 보호받을 수 있게 도와줍니다. 오퍼 가격의 2~3%를 계약금으로 에스크로 회사에 보냈어요.
계약금과 여러 서류 작성해서 보내면 해당 지역의 에스크로에서 판매자의 소유를 보증하는 statutory warranty deed를 보내줍니다. 그외 에스크로 관련 서류와 Disclosure(집에 관한 정보) 서류를 검토하고 서명합니다.
은행에서 집의 가치를 알기 위해 감정(Appraisal) 을 실시하는데 비용은 보통 $300에서 $600 정도 듭니다.
그리고 Title 보험과 집 보험을 가입한 다음 모기지 승인을 받을 수 있습니다.
이 과정은 은행에서 절차를 이끌어가기 때문에 크게 신경 쓸일이 없습니다.
9. 계약 종료 - 8 단계:
각자 조금씩 다르지나 보통 클로징 전날 Closing Cost를 에스크로 회사에 온라인으로 송금하고, 클로징 당일 날 에스크로 회사에 가서 Loan Document에 서명하며 계약을 완료했습니다.
또한, 세금 보고를 위해 Closing Statement를 확인하는 것도 매우 중요합니다. 이를 통해 모든 비용이 제대로 반영되었는지 점검할 수 있기 때문입니다.
오퍼때 셀러측에서 1년짜리 Home Warranty Plan을 제공해줄 지 정하는데 지역마다 다르지만 협의없이 기본적으로 셀로측에서 넣어주는 경우도 있습니다. 꼭 확인해 보시고 클로징 하세요.
클로징 날 변호사 사무소에서 바이어,셀로 에이전트와 파는 집주인 모두 한자리에 모입니다.
계약 완료 후 환급금이 있으면 에스크로 회사에서 체크로 보내주고 그 자리에서 모든 비용 정산이 이루어집니다.
10. 이사 및 마무리 - 9단계:
보통 클로징 전에 Final Walk-Through(최종점검/최종확인)단계를 진행합니다.
Final Walk-Through(최종점검/최종확인) 알아보기
새집이 아닌 이상 홈 인스펙션을 꼼꼼하게 한다고 해도, 막상 이사 와보면 고쳐야 할 것들이 많고, 살면서 계속 관리해야 하는 상황이 발생하곤 합니다.
또한 집을 팔 때는 다시 같은 방식으로 수리를 해주어야 하기 때문에, 이렇게 반복되는 과정이 인생의 한 부분이라는 것을 느낄 수 있습니다.
이사 오기 전 미리 수도, 전기, 가스, 인터넷(유틸리티) 신청을 해두면 매우 편리합니다.
며칠 후 카운티에서 집 문서에 해당하는 Grant Deed를 보내줍니다. 원본은 카운티에 보관되어 있어 잃어버려도 큰 문제는 없지만, 그래도 찜찜한 기분이 드는 것은 사실입니다.
11. 끝 말:
오늘은 한국인이 미국에서 모기지를 통해 집을 구매할 때 알아야 할 주요 사항들을 살펴보았습니다.
긴 여정 만큼 글도 깁니다.
이렇게 해서 집을 구매한 저희의 여정이 끝났습니다. 여러분도 집을 사는 과정에서 도움이 되길 바래요!
미국에서 모기지를 이용해 집을 구매하는 과정은 복잡해 보일 수 있지만, 철저한 정보 수집과 준비만 있다면 충분히 성공할 수 있습니다.
특히 한국과 다른 모기지 시스템을 이해하고, 자신의 재정 상황에 맞는 대출 조건을 선택하는 것이 중요합니다.
올바른 계획과 현명한 선택을 통해 미국에서의 내 집 마련 꿈을 이루길 바랍니다.
2024.09.15 - [미국 문화] - 미국에서 집 사는 방법 꿀팁 공개- 현금으로 구입편
미국에서 집 사는 방법 꿀팁 공개- 현금으로 구입편
미영이 (미국 영어) 오빠 블로그.미국에서 집을 구매하는 것은 많은 사람들에게 중요한 결정입니다. 특히 현금으로 집을 사는 것은 대출 없이 직접 지불하기 때문에 절차가 간단할 것 같지만, 처
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